房地产行业2018年10月统计局数据点评：行业景气趋弱政策预期趋缓

　　低基数下销售仍然下滑,地产景气度持续回落。2018年1-10月,商品房销售面积累计同比增速约为2.2%,较1-9月累计增速回落约0.7pct,单月增速约为-3.1%,连续第2月处于负增长区间;从区域上来看,东部地区、东北地区销售面积累计同比均负增长约4.7%,中部区域、西部区域销售面积累计同比增长约8.7%和8.6%,各区域销售面积累计增速均有所走弱。考虑到去年同期销售的低基数背景,今年10月地产销售数据仍然走弱,表明行业景气度正在加速回落,政策预期有望进一步缓和。

　　投资端累计增速较为坚韧,但单月增速逐步走弱。2018年1-10月,地产投资、新开工、土地购置面积、土地成交价款等数据累计增速仍然较为坚韧,分别同比增长约9.7%、16.3%、15.3%和20.6%,增速分别较1-9月回落约0.2、0.1、0.4和2.1pct;从单月增速来看,上述数据10月单月增速逐步走弱,回落幅度明显。此外,2018年1-10月房企资金来源累计增长约7.7%,单月增长约7.1%,增速有所回落。

　　龙头基本面稳健性强,基金持仓向头部集中。龙头房企业绩与销售维持较强韧性,长期投资价值凸显,基金持仓持续向头部集中。从业绩上看,2018年前三季度归母净利润同比增速约为30.5%,预收款项同比增长约34.0%,业绩持续高增长且后续韧性较强;从销售上看,TOP100房企2018年前10月销售额累计同比增长约42.0%;从基金持仓来看,2018年三季度基金持仓地产股票的标的数量进一步减少至31只,且万科A、保利地产的持仓数量增加明显,基金持仓进一步向头部个股集中。

　　政策预期有望缓和,积极关注龙头个股。随着行业景气逐步走弱,政策预期有望趋于缓和,龙头估值修复或将延续。龙头房企业绩韧性仍然较强,当前板块逐步进入政策预期(趋缓的政策预期带动估值提升)和基本面下行的博弈阶段,核心在于价格预期与政策预期的边际变化,龙头个股依旧具备防御性和相对收益,估值修复行情有望延续,关注万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。

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