“在四大中心城区以及长安、虎门、常平等经济强镇，二手住宅已经成为地产交易的主角。”不少地产界人士一致认为，随着市场的进一步成熟，土地资源稀缺等一系列影响，一手房产品必将退出市场主导地位，最终形成二手住宅市场交易为主的格局。而今年是一个分水岭，即一、二手住宅市场主角进行变换的年份。
昨日上午，来自四川，目前常住南城的张全能夫妇从中介手中拿到了盼望已久的钥匙，这是一套位于南城宏远社区、价值90万元的两室一厅二手住宅。
张全能说，像他这样的打工第一代，当初来打工只是为存，直到前年两口子一合计，既然工作、客户都在东莞，不如在这边购房。
记者了解到，类似于张全能一类的打工第一代，尤其是70后、80后目前成为东莞刚需购房族的主力军，他们都是“新莞人”，都在东莞打拼奋斗多年，处于上有老、下有小的迫切需要购房阶段。他们有自己的家乡，但是因为工作繁忙，一年甚至几年都难以抽空回去一趟，即使回去也十分匆忙。
购房，成为张全能这样的外地打工者当前最主要的奋斗目标之一。市中区的中小户型二手住宅房，成为原业主改善住宅条件之后，交棒给新一批刚需群体的主要产品。
业界人士认为，经过住宅市场十年的高速发展，东莞市中区的房地产市场已经完全由一手新盘主导转换为二手物业流通市场为主。而购买群体也从之前的白领、中小企业主转换为普通的技术工人、一般的打工群体。尤其是中小户型，购房者由之前的经济较好者过渡到一般的蓝领人士。而这种情形的出现，是一个市场成熟的标志。
今年上半年，二手买家以首置刚需买家居多，改善房其次，其中“新莞人”首置占比约为五成左右，改善换房需求约两成左右，其他为投资客。
值得注意的是，上半年东莞二手投资客有持续增多的迹象。据合富指数监测，上半年投资客的占比为11.6%，较2015年的6%左右明显增加，其中4月投资客的占比甚至一度逼近20%。投资需求增多，显示买家对后市的信心明显增强。
二手房成交量同比大涨的原因，业界人士一致认为，很大程度上是因为今年一手新货供应不足，在以四大中心城区、长安、厚街等经济强镇土地资源紧缺的情况下，更多的刚需群体不得不将购房的目标转向二手市场，而交通方便、楼龄较短、物业管理成熟且口碑较好的社区成为二手房买家的首选目标。
今年以来，二手成交占整体住宅市场份额的41%，较2015年的38%有所上升。而在市中区、长安、厚街等区域，二手房成交额占据90%左右，预计未来，这一数据还会上升。
纵观今年二手市场的成交走势，最大的特点是业主惜售现象明显，从而一步步拉高成交价格。而买方基本上被动地迎合卖方报价，否则业主宁愿死守高价而寸步不让。如此一来，今年二手住宅成交价格平均6%的涨幅一步步蹿高，在刚刚过去的7月份，全市二手住宅成交价格涨幅为7%左右。
上半年东莞二手住宅的平均让价空间为5.6%，较2015年的6%～8%略有缩小。反价、惜售现象不减反增。在个别区域，二手住宅的价格已经与一手产品价格持平。
进入今年的市场中，东城和南城等市区的价格升幅最快，作为东莞市多年来大力打造的居住板块，南城的西平、东城的黄旗山板块，随着市政配套的日渐完善，这些区域的价格逐渐受市场追捧，价格涨幅超乎想象。
对于后市，合富辉煌研究部负责人李兴旺认为，二手住宅市场已经成为市中区以及经济强镇的成交主体，一手房在可以预计的时间内无法出现规模性的楼盘进入市场。因此，二手楼盘的价格在短期内没有下行的迹象。在这些区域，楼价上涨已经超出了一般人士的经济承受能力。未来，部分刚需群体或许会放弃市中区以及经济强镇的市场，转而去到稍远的镇街满足购房梦，但是这样只能带旺周边区域楼价，而不会拉低市中区原有的价格体系。
由于靠近地铁口，交通发达，西平成为全市近年来二手房成交最为活跃的二手住宅板块。西平板块集中了十余个小区，普遍楼龄均在十年以内，其中80%楼盘在6年左右，因此，西平成为市中区刚需、改善型买家的首先购房区域之一。
点评：西平作为打造的市中区未来六个居住功能片区之一，除了区位优势之外，楼盘质量也具有较强的竞争力。
黄旗山作为中高档楼盘集中区域，今年成交量名列全市各大二手住宅交易板块的前茅。成为改善性买家的主要目的区域之一。价格也在各大区域板块中居高不下。
点评：黄旗山板块在地域上，处于市中区唯一的森林公园外围，被称为东莞市区之肺。二手房住宅质量相对可靠，均为品牌开发商之作。近年来，黄旗山板块作为中介机构主推的市场板块之一，正在成为二手市场的指标性区域之一。
这里所指的宏远板块为泛指区域，主要有宏远集团打造的江南系列小区、运河南城段以北，东江水道万江段以南的区域，这个片区集中了十余个中高档楼盘，正在成为市中区二手住宅第三大区域，由于价格相对来说低一些，正在成为首置刚需的最合适目的区域之一。
点评：宏远板块以其规划大气，闹中取静的为主。随着运河整治的进一步见效，处于两条水道之间的运河板块宏远板块将逐渐凸显其价值。（记者陈明 记者葛宇飞）
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