彩生活：中国最大的社区家庭服务运营商

　　物业管理服务业发展空间大。自2008年至2013年,我国物业管理百强企业管理建面由6.7亿平增至15.1亿平;管理物业个数由4300个增至8500个。随着房地产下半场的到来,新增住宅需求开始稳定,甚至下行,但是存量住宅管理业务和相关的服务需求将逐步增长,自2008年至2013年,我国在建住宅建筑面积由22.3亿平增至48.6亿平。

　　公司是中国领先的物业管理公司之一。公司是2014年中国最大的小区服务运营商。2014年,公司登陆联交所挂牌上市。目前,公司的控股股东是花样年控股集团有限公司,控股比例为50.4%。截至2014年底,公司的物业管理业务覆盖110个城市,订约管理和提供顾问服务的住宅社区1265个,合计管理面积2.05亿平。

　　公司以物业管理业务为主,增长迅速。2008年至2013年,公司签订管理和提供顾问服务的物业建面由18.7亿平增至205.3亿平。目前,公司的业务分为三大块:一是物业管理服务;二是工程服务;三是增值服务。2014年,上述业务收入分别达2.36亿元、8767万元、6532万元,占比分别为60.7%、22.5%及16.8%。

　　公司将实现物业入口价值,打造互联运营增值平台。公司首先将传统物业管理需要通过全委托和并购的形式获取住宅社区资源,然后公司会对传统的住宅社区升级,实现成本下降和运营效率的上升。此后,公司将在优质住宅社区服务基础上,为家庭提供增值服务。最终,公司将实现生活服务(例如E 维修)、房屋服务(例如E 租房)、金融服务(例如E 理财)、商品服务等生态圈的构建。这将提升运营效率、降低成本、实现基于大数据的互联网平台基础上的物业增值服务。

　　盈利预测与投资。我们预计公司2015、2016年EPS 分别为0.29元港币、0.41元港币。按照公司6月29日公司9.62港元(即7.72人民币)计算,对应2015、2016年PE 为26.6倍和18.8倍。考虑乐居和世联行15年平均PE 测算的2015年PE 水平约48.8倍,由于公司属纯服务类轻资产企业且完全立足存量市场,我们在以上公司基础上给予一定溢价,给予公司2015年50倍PE,折合14.6港币/股,给予公司“买入”评级。

　　风险提示。大商品价格波动的风险;地产政策的不确定性。

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