文中会穿插说一说马来西亚的本地生活，也会对马来西亚的居住体验和投资前景提供一些角度，当然咱是专业搞海外房产的，不聊房子不是我风格呀。没有对比就没有，马来西亚吉隆坡房产VS泰国曼谷房产的比较是一定要有的，硬杠一下。
5天，拍了369张照片，看了14个楼盘。功课做得虽足，但对于深度的房产投资来说，依然是不够的。我和两位同事以及本地4位业内马来朋友碰撞了不少观点，我也整理好了，放在本文集中聊一聊。字数，很多内容无法展开深入写。。
这三张照片都是在KLCC park，也就是吉隆坡城中城公园拍摄的，双子塔也在这，算是吉隆坡最值钱的地段，黄金三角区也是这里。
1、英联邦国家，税法成熟，房地产的第一份法律在1963年就有了。举例：30层以上的高楼，必须要5年内交房。需要有律师合同，房企开发之间必须缴纳足够的储备金，防止烂尾。
1、过分干预，管控过强。外国人在吉隆坡只能买100万马币以上的公寓住宅，折合人民币要170万，投资门槛太高。本地好租好卖的便宜房子，你都买不到。
2、公寓不是本地人主要住宿形式，有钱家庭住在别墅，中产家庭住联排（本地叫排屋）。城市规模小，开车都不远，只有243平方公里，而曼谷1568平方公里的大小。
穷人住公寓，但是大多住在提供的组屋中。穷人和富人都有自己的世界，本地年轻白领小家庭也有，但他们不租价值100万马币的房子。
3、交易成本太高，持有成本也没优势：5年内转售，仅仅就要30%，5年之后，5%-10%，持有成本除了标配的物业费之外，持有房产税费还包
4、保障房太多：有组屋供给，可以理解为保障房，价格20-30万马币就能买。类似新加坡，但又没完全做到新加坡那种房产市场双轨制，互不影响。
究其原因，还是发达程度不够依托，组屋对正常的房产市场是有较大影响的，不要忽视。举例：本地确实有政策，10年内不允许转售和租赁，但国家管控的并不是很严，依然是冲击了租赁市场。
5、人口总量太少，只有170万人，不如国内普通的5线万，仅持有正规工作签的就100万外国人。差距太大了，人不够就没有房产投资的基础。况且平均年龄来说，马来西亚在整个东盟都没优势，相对没潜力。
6、出租难，市中心的较高端项目只能是寄希望于外国人租赁，本地年轻小家庭一般租不起，户型都太大了，老房子100平米起，高端新房子也要70平米起。
这是市中心的普通住宅，还不算豪宅，常态，不是个例，能隐约感受到，这房子就不是给普通大众住的，好像土地不是很匮乏，房产市场也没太紧张。
好地段，市中心是拿不到的，稍微偏远一点的地段单价卖不上钱，毕竟市中心也就3万多的水准，所以只能做大户型来满足达到100万马币的条件，但是达到了这个条件，你买了，就不好租了。
或许可以这样想，中国开发商出海，为了啥？赚钱呗，他们有专业的团队来调查本地玩法，完全就是为了收割中国，你斗的过他们吗？
8、虽是永久产权，但土地并没有那么稀缺。我曾经以为双子塔附近1公里，这是极好的地段了，应该早就没空地了才对，毕竟这是老市中心，稀缺性绝对靠谱。实地走几圈，你就会发现，并不是这样。
以我第一天住的酒店Ibis为例，直线米之内，算挺近的了，可这酒店旁边竟然就有3个公寓的工地，都可以称之为直线米到达双子塔。
远了不说，眼下就3个工地，从这个角度上来说，klcc城内或者双子塔附近1公里内还有多块空地，不能算是绝对稀缺了，有兴趣的朋友您对着谷歌地图仔细看一下就明白了。
3年前，有一个明星盘叫star residence，200米到双子塔，刚刚交房，这还是雅诗阁运营的超豪华公寓了，现在均价也就是3.4万人民币，这个地段也就是如此了，你说其他盘咋好意思卖3万多呢。
这张图右侧就是双子塔和Star公寓，目前已有的住宅楼其实也不少了，我还拍了晚上的亮灯情况，放在文末。
不知道大家注意到没？这个楼间距很近，和泰国不同的一点是，吉隆坡的土地都能盖高层，不像曼谷只有主才行，而且也没有项目之间的距离，这就是为啥你会感觉吉隆坡的土地没那么稀缺啦。
9、房价低不能作为有潜力的依据，这非常容易的。坦诚的讲，吉隆坡的房价确实是在目前东盟国家的首都中算是较低的，最好的地段也不超过4万人民币。
但这能说明吉隆坡是洼地吗？明显不可以，千万别被带节奏，洼地还需要具备一些其他因素，比如人口、供应量、价格倒挂。
有点像泰国清迈，也有不少人说是投资洼地，好地段也就一万人民币一平，可清迈也10年没涨价，也没啥发展潜力了，人口也少，土地也不具备稀缺，所以我一向也不会拿“洼地”这个概念来给大家推荐清迈。
10、本地人买房的太少，吉隆坡有三大种族，马来族、华裔、印度裔。其中印度裔大部分收入水平有限，相对底层，马来族的做公务员的多，中产为主，收入也算是稳定，但没有买房这个执念。
财富也更多掌握在华裔手中，东南亚普遍是这样，但马来西亚更夸张，前10大首富，9个是华裔，可见一斑。
二手房操作中，你买的房子虽然本地人也可以买，但他们更愿意买新房，如果你卖给外国人的话也行，但接盘侠大概率只能全款购买。这样看来，退出机制就不是很理想了。
在东南亚，炒房群体还有、、日本人、韩国人，但是由于马来西亚的种族和教问题，还是有相当大比例的亚洲发达地区的人是不把马来西亚作为首选的。此处不便多说，免得挨骂。
11、有差价，虽说吉隆坡的公寓没有明确的购买人群比例，可以整栋都卖给中国人，但这样去化速度较慢。
想快点卖，就只能卖给本地人，就得便宜卖。卖给外国人比较慢，就需要一些其他好处，那就是贵点卖呗，也好理解。
13、开发商实力都较为平均，开发商排名和口碑缺乏依据，大部分开发商是没办法提供贷款的，毫无疑问，这代表实力不够，中国的开发商也较难获得本地银行贷款合作，而本就稀少的本地买房群体是一定需要贷款的，你项目再好，解决不了贷款，本地人也不会买。
万科的口碑和实力就不说了，他们在吉隆坡做足了功课，他们没资金吗？没实力吗？不够专业吗？当然都不是
但，他们第一块地就买坑了，就更别提其他开发商了。万科的地在吉隆坡塔旁边，现在迟迟不能开发，就是因为地下管道太多，尤其水管，错综复杂，不让施工，僵局很久了。
本地开发商一直不拿的土地，那多半是有原因的，外来的可不好呀，遗留地块都等着国内房企拿呢。
入手中国房企项目的话，交了房，大部分都要出租的，竞品房源太多了，本地马来人干嘛非要租房住在一个中国人或者华裔较多的社区中呢，本来大家就不太融入，这不是自找没趣吗？
就融入程度这块，有一个角度：东南亚华人都很多，唯独马来西亚的华裔目前还都可以说流利的中文，读华校，华裔家庭在家也是说中文的，有专门的华裔圈子。
而泰国、菲律宾、柬埔寨等国的华裔，2000年以后出生的，绝大部分现在都不会中文，都说本地语言了，融入进来了。马来西亚华裔为何就融入不进去呢？这值得思考，属于文化历史范畴了。
14、谈谈空置率，各位明眼人是否发现，吉隆坡酒店特便宜？你携程去看一下就知道了，如果去booking或者agoda应该更便宜。
这对游客来讲是好事，对业主来讲却相反喽。见微知著吧，朋友们，这么好的酒店，日租金也租不上去，就别提公寓楼了。
造成这一局面的原因，就在于吉隆坡市中心太多公寓整栋做短租了，不短租的话空置率就太高了，品牌形象就毁了。因此短租房源供给过多，分散了一定人流，因此酒店卖不上价。
1、市区整洁干净，比较现代化，郊区也有比较破败的，但是考虑到自住，那绝对是在KLCC了，也就是双子塔附近，黄金三角区这边。柏威年虽然商业发达，但有点老旧。
2、语言方便，汉语普及程度确实高，大部分华裔你一眼就能看出来，他们都会说普通话，会带一点点腔调。中国新闻或者社会热点新鲜事，他们基本全都知道。
亲身经历，他们平时也是听的歌，聊天也是用微信，基本没啥区别，他们相互之间说话也都是用普通话，大街上的中文标志也非常多。
3、能吃的习惯，南方广东、福建、海南菜系的衍变，比较接近现在的餐饮。娘惹菜，其实也比较容易接受。
（娘惹风格的饮食，在马六甲。和泰国北部清迈那边的菜系很像，这边吃椰汁饭很多，海南鸡饭也很多）
4、马来西亚公寓的物业配套也是相当齐全的，丝毫不次于泰国，而等级品质普遍要更高，因此居住也更好。
密度更低、房间层高更高，交房标准也比曼谷要高，比全套家具家电还要全一点，而且都完全写在合同中。
5、签证也算是容易，长期居住办一个第二家园也不错。气候全年都差不多，每日温度在25-34这样吧，常年只穿短袖。
6、生活成本较低，公共交通发达，一共9条地铁线人民币。公交车也有很多是免费的，城市基础设施很完善，比如他们会有专门的“水道”，就是一段地下隧道那种的马，平时也通车，但是下雨时候可以封闭用来储蓄雨水，是排水系统的一部分。吃饭不算贵，就是烟和酒很贵，甚至高于于东京的水准。
7、医疗水平高，私立医院是全球顶尖水准了。带孩子读书的话，去的国际学校一般华人和华裔都很多，平时难免就说中文了，语言氛围相对差一点。
1、普遍都会说排华问题，但我个人不这么认为。起码华裔不会排华，顶多是马来族，现在已经很少见了，
2、大部分国人看到穆斯林朋友，还是会下意识的有点小恐惧吧。这里的服务人员，大部分都是，妇女都是围着头巾的。再次声明，绝对无种族歧视，只是说一个感受。
算是仅次于吉隆坡、新山、槟城的第四大城市，由于郑和下西洋6次停靠在此，所以华人最早在马来西亚就是发迹于此，华人比例超高。
拿地便宜，所谓的大型项目、地标盘很多，今年才开始火起来，是开发商和中介推动的，并不是良性市场推动的。
目前还是很村儿的，城市建设来说，江浙一带的百强县是一定会虐暴这的。以海景为卖点的很多，也是填海造地，有点像菲律宾的帕赛湾区，但发展前景和速度是无法和帕赛相比的，这一大块填海的地皮都已经搁置二十多年了，一直无人问津，有发展的话，商人早就入手了。
这里的大部分区域是深海港，不是海滩，不能下去玩，就是看看而已。吸引不了什么游客，目前看不到什么特色产业，没潜力。这边工业工厂、航运码头多，海水质量能好吗？
马六甲海峡就不科普了，买房在一个咽喉要道、兵家必争之地，起价虽然可以从50万马币起，但好像也没多大劲，总感觉不安全。
在马来西亚范围内，确实有一定的独特性。首先，马来西亚唯一的赌场在这，就叫云顶赌场。其次，这是一片高原，气候凉爽，最低气温能到15度，平时也能在20度的水平，对于吉隆坡人民来说这是避暑圣地了。在吉隆坡东北方向，40分钟车程。
现在的情况酒店少，供大于求，但现在大兴土木的工地太多，未来供给不好说。而且这里也是100万马币起，和首都一样，单价也不比首都低太多。
要是自住的话，对于咱们中国，显然那两点独特性就不足为奇了。花170万人民币，买个房就为了经常去赌场？对于资深赌徒这不现实，不如澳门可选多呀，一个云顶充其量就是新葡京水准。
吉隆坡房产的需求方面，更像发达国家，没什么劲头，也没什么盼头，人口本来就少，发展也相对成熟了，土地供给没优势，政策端也不会刺激，不管控就不错了。
短期炒房是不可能的，长期持有分散避险的话未尝不可，可真有这个预算，还想要成熟的，都去欧美了，更成熟稳健。毕竟入门级别都要170万人民币了，大部分会在吉隆坡买房的，都不是海外第一站，都是已经出海置业的老手了，资产也都是高段位的才会考虑。
我看过了这么多楼盘，觉得吉隆坡房子真是不错，挺好的，但是你让我买的话，我铁定不会考虑，不适合中产阶级的需求。也许净资产2000万的话，会买一套玩，大不了就放着不租，每年自己来住一下而已。
换句话说，在一个真正朝气蓬勃的房产市场里，开发商多少会霸王条款，也会品质糙一点，因为他们有底气，房子早晚会一抢而空。马来西亚就恰恰相反了，您细琢磨一下，是不是这个道理呢？
泰国没有马来西亚这么成熟，但机会也多，前景也大。泰国也要比柬埔寨、方逸华有孩子吗越南、菲律宾都靠谱一些，比较折中吧。
这其实也就算机遇和风险并存，但海外投资，我还是稍微稳一点，本来目的就是为了分散资产，而不是为了高收益，但也别一点收益预期都没有。
2、投资的楼盘一定要确认能否贷款，你可以不用贷款，但它要能贷款才行，才能说明开发商实力够硬。
而且宣传提前付款，有优惠的，就谨慎点吧，本地的大开发商都不接受你提前交钱。甚至，开发押金5000万，开发商都是自有资金，不着急，有些都是建筑了一定程度才开始卖，因为这样定价更高，反正不着急回钱。
3、投资的朋友，一定买酒店型公寓，且必须和酒店托管方签约已经签约的，长租较难的情况下，有酒店管理给保底收益也可以。
就怕你的房子日后用民宅的属性来短租，没优势，又不成规模，那你自己找本地公司短租打理，既麻烦，收益又低。
4、自住的朋友，不要买酒店型公寓。人群杂乱，好好的房子住成酒店的感觉就没意思了，那真不如干脆直接住酒店算了，反正这么便宜。
5、投资客首选双钥匙户型，大户型的不好租，但是外国人买到的都是大户型，很尴尬。这种双钥匙就相当于把房间一分为二了，租给两个租客，就降低了难度。
这是三钥匙户型，本地特有了，很奇特，就是三个单间并排，自己住是铁定不行的，体验感超差，就是为了出租。
机场等待入境，外籍人士来打工的很多，尤其是孟加拉和印尼人。东马的人也有来西马的，最神奇的是我问了3个本地年轻人，他们竟然都没去过东马，真不像一个国家。
吉隆坡看房的接待水准都很高，用阿尔法的很多，酒店接送，车牌号也大多很好，仪式感很到位，明显感觉就是房子挺难卖的。
云顶高原的一个楼盘沙盘，据说规模仅次于碧桂园森林城市新山的沙盘。新山就不点评了，就一句，投资100%折。
吉隆坡的一个网红级别的酒店叫菲斯，英文Face。之前也是正常的住宅，后来为了解决租赁，改为了酒店公寓。旁边这个工地是二期，紧挨着，没间距，彼此遮挡很严重。
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